粗谈美国房地产产权持有方式

房地产一直是中国文化所青睐的投资方式。大家普遍认为房地产好处多多：看得见，摸得着，别人拿不走（所以也叫不动产），保值，可以自住和出租等等。然而在美国购买了房产后，大多数人都没有仔细研究最优的房地产持有方式。原因很多。其中之一是美国的产持有方式形式较多，而且每一种持有方式的区别和利弊不是很好理解。在这里我们想为读者总结一些这方面的知识重点，以备参考。

美国房地产主要持有方式有以下几种：

• Tenancy In Common (TIC)

• Joint Tenancy with Right of Survivorship (JTWROS)

• Community Property

• Community Property with Right of Survivorship

• Tenancy by the Entirety

之所以有这么多持有方式，主要是为满足业主遗产继承的种种需求。然而我们想提前提醒读者，不同持有方式在遗产税的计算和未来继承人出售房产的增值税的计算都会有很大的影响。

首先我们来介绍一下以上几种持有方式在资产支配上的优缺点。

Tenancy In Common (TIC)

任何人（甚至信托）都可以组队以TIC的方式持有房地产。这种方式对持有人的持有比例要求最灵活。每个持有人都可以持有不同比例。当然，相同比例也可以。从生前财产支配角度看，TIC持有人对自己的那份房产有绝对支配权。他（她）可以随意将自己的那份做礼物赠与任何人，或者将自己的那份做借贷抵押。死后的遗产传承也是完全由持有人自己的遗嘱或信托支配。总而言之，在如何支配自己那份房产的问题上，TIC持有人不需要得到其他持有人的认可。

也就是因为TIC业主可以对自己的那份资产可以独立支配，如果某一位业主身故，他的那份资产要走法院对遗嘱的审批程序才能确认新的继承人。这个过程可能有半年或更长时间。在此期间，其他业主很难对房产做任何共同的动作，比如出售或重新贷款之类。

Joint Tenancy with Right of Survivorship (JTWROS)

任何人（不一定是夫妻）都可以组队以JTWROS的方式持有房地产。在加州，甚至信托也可以（link）。如果任何以为持有人身故，他的那份自动均分给剩下的持有人。而且过程不需要经过法院对死者遗嘱的审批过程（probate）。这对于处理持有人遗产有相当多的便利之处。比如其他活着的持有人可以随时出售房产或重新做房贷。

这种持有方式对夫妻通常是适用的，但对其他业主的组合就不一定是首选。比如在业主持有比例上JTWROS就不如TIC灵活。JTWROS要求所有业主的持有比例均等。在加州，如果夫妻中一人和他人想以JTWROS的方式持有房产，持有权保险公司（title insurance company）往往会要求不参与的配偶同意这个交易。

JTWROS的任何一位业主如果把他的那部分资产转移给别人，JTWROS则自动转为TIC。

JTWROS业主的个人债务问题不会影响到其他业主在房产上的利益。不过有可能因为某一个业主债务的问题迫使整栋房子被卖掉套现。尽管这种风险不大，一旦出现也很麻烦。

Community Property

Community Property with Right of Survivorship

Tenancy by the Entirety

这三种持有方式只对夫妻适用。特别是第三种（Tenancy by the Entirety）不是每个州都有的。比如加州就没有。

我们先看看Community Property和Community Property with Right of Survivorship。这两种持有方式都要求夫妻每人拥有一半的房产。在生前对房产产权转移的问题上（包括贷款），夫妻必须都要同意才能执行。

这两种方式的区别在于前者允许夫妻各自把属于自己的一半房产以遗嘱的方式传承给其他人。如果遗嘱里没提到对房产的处理，则自动传承给活着的配偶。而后者则只能传承给活着的配偶。因此，Community Property的财产必须经过法院对遗嘱继承的认可过程（probate），而Community Property with Right of Survivorship则不需要。

如果夫妻中任何一个人出现债务问题，有可能发生和JTWROS类似的情况。整个房子有可能被迫被卖掉套现用来偿还夫妻中一个人的债务。

针对这个弱点，很多州推出了Tenancy by the Entirety。这种持有方式和Community Property with Right of Survivorship类似。但是从法律角度讲房产的拥有者是夫妻共同体。如果夫妻中只有一人被债主追债，债主是不能碰Tenancy by the Entirety的房产的。原因是房产不属于夫妻中的某一位，而是共同体。

现在我们以大部分美国纳税人的角度来分析一下各种持有方式对遗产税和继承成本的角度的利弊。（请注意：外国人在美国持有房地产的朋友，由于美国税法复杂，情况会因人而异。）

Tenancy in Common

Joint Tenancy with Right of Survivorship

Tenancy by the Entirety

这三种持有方式在身故业主的遗产计算有类似之处。身故业主拥有房产部分算在他的遗产价值之内。TIC允许不同业主拥有不同比例的房产。JTWROS要求每位业主的资产均等。Tenancy by the Entirety只适用于夫妻，一人一半。

不过JTWROS在遗产价值计算上有些奇怪的地方。如果业主不是夫妻，而且身故业主无法出示证据证明在购买房产时他付出的成本，那么整个房产的价值都会算到身故业主的遗产里。如果碰到这种情况，湾区房子的高价会很容易使身故业主的遗产总额超过五百五十万美元的免税额度，而遭搜40%的遗产税的袭击。

如果JTWROS的业主是夫妻，那么不管购买时各自出了多少钱，房产价值的一半算在身故业主的遗产价值里。

身故业主的那部分房产的继承成本（cost basis）也会有当初的购买价提升为业主身故时的市价。这对于继承人相当有利。如果房子在业主生前增值不少，继承人在第二天就把继承的部分卖掉套现，那他可以逃掉增值税。当然，其他活着的业主享受不到这样的优惠。他们在出售自己的那部分房产时还是要用原先的买进价为成本。

Community Property

Community Property with Right of Survivorship

这两种持有方式在夫妻中第一个身故人身故时会把房产的一半计算在身故人的遗产价值里。这一点和JTWROS类似。不过整个房子的cost basis（而不只是身故人的那一半）提升到市价。这比JTWROS好处更大。

房地产的持有方式还有很多其他类型，比如一信托的方式持有。美国税法及法律复杂。而每个人的情况不同。这篇文章想起到抛砖引玉的作用。

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