粗談美國房地產產權持有方式

房地產一直是中國文化所青睞的投資方式。大家普遍認為房地產好處多多：看得見，摸得著，別人拿不走（所以也叫不動產），保值，可以自住和出租等等。然而在美國購買了房產後，大多數人都沒有仔細研究最優的房地產持有方式。原因很多。其中之一是美國的產持有方式形式較多，而且每一種持有方式的區別和利弊不是很好理解。在這裡我們想為讀者總結一些這方面的知識重點，以備參考。

美國房地產主要持有方式有以下幾種：

• Tenancy In Common (TIC)

• Joint Tenancy with Right of Survivorship (JTWROS)

• Community Property

• Community Property with Right of Survivorship

• Tenancy by the Entirety

之所以有這麼多持有方式，主要是為滿足業主遺產繼承的種種需求。然而我們想提前提醒讀者，不同持有方式在遺產稅的計算和未來繼承人出售房產的增值稅的計算都會有很大的影響。 首先我們來介紹一下以上幾種持有方式在資產支配上的優缺點。

Tenancy In Common (TIC) 任何人（甚至信託）都可以組隊以TIC的方式持有房地產。這種方式對持有人的持有比例要求最靈活。每個持有人都可以持有不同比例。當然，相同比例也可以。從生前財產支配角度看，TIC持有人對自己的那份房產有絕對支配權。他（她）可以隨意將自己的那份做禮物贈與任何人，或者將自己的那份做借貸抵押。死後的遺產傳承也是完全由持有人自己的遺囑或信託支配。總而言之，在如何支配自己那份房產的問題上，TIC持有人不需要得到其他持有人的認可。 也就是因為TIC業主可以對自己的那份資產可以獨立支配，如果某一位業主身故，他的那份資產要走法院對遺囑的審批程序才能確認新的繼承人。這個過程可能有半年或更長時間。在此期間，其他業主很難對房產做任何共同的動作，比如出售或重新貸款之類。

Joint Tenancy with Right of Survivorship (JTWROS) 任何人（不一定是夫妻）都可以組隊以JTWROS的方式持有房地產。在加州，甚至信託也可以（link）。如果任何以為持有人身故，他的那份自動均分給剩下的持有人。而且過程不需要經過法院對死者遺囑的審批過程（probate）。這對於處理持有人遺產有相當多的便利之處。比如其他活著的持有人可以隨時出售房產或重新做房貸。 這種持有方式對夫妻通常是適用的，但對其他業主的組合就不一定是首選。比如在業主持有比例上JTWROS就不如TIC靈活。 JTWROS要求所有業主的持有比例均等。在加州，如果夫妻中一人和他人想以JTWROS的方式持有房產，持有權保險公司（title insurance company）往往會要求不參與的配偶同意這個交易。 JTWROS的任何一位業主如果把他的那部分資產轉移給別人，JTWROS則自動轉為TIC。 JTWROS業主的個人債務問題不會影響到其他業主在房產上的利益。不過有可能因為某一個業主債務的問題迫使整棟房子被賣掉套現。儘管這種風險不大，一旦出現也很麻煩。

Community Property Community Property with Right of Survivorship Tenancy by the Entirety 這三種持有方式只對夫妻適用。特別是第三種（Tenancy by the Entirety）不是每個州都有的。比如加州就沒有。 我們先看看Community Property和Community Property with Right of Survivorship。這兩種持有方式都要求夫妻每人擁有一半的房產。在生前對房產產權轉移的問題上（包括貸款），夫妻必須都要同意才能執行。 這兩種方式的區別在於前者允許夫妻各自把屬於自己的一半房產以遺囑的方式傳承給其他人。如果遺囑裡沒提到對房產的處理，則自動傳承給活著的配偶。而後者則只能傳承給活著的配偶。因此，Community Property的財產必須經過法院對遺囑繼承的認可過程（probate），而Community Property with Right of Survivorship則不需要。

如果夫妻中任何一個人出現債務問題，有可能發生和JTWROS類似的情況。整個房子有可能被迫被賣掉套現用來償還夫妻中一個人的債務。 針對這個弱點，很多州推出了Tenancy by the Entirety。這種持有方式和Community Property with Right of Survivorship類似。但是從法律角度講房產的擁有者是夫妻共同體。如果夫妻中只有一人被債主追債，債主是不能碰Tenancy by the Entirety的房產的。原因是房產不屬於夫妻中的某一位，而是共同體。 現在我們以大部分美國納稅人的角度來分析一下各種持有方式對遺產稅和繼承成本的角度的利弊。 （請注意：外國人在美國持有房地產的朋友，由於美國稅法複雜，情況會因人而異。） Tenancy in Common Joint Tenancy with Right of Survivorship Tenancy by the Entirety 這三種持有方式在身故業主的遺產計算有類似之處。身故業主擁有房產部分算在他的遺產價值之內。 TIC允許不同業主擁有不同比例的房產。 JTWROS要求每位業主的資產均等。 Tenancy by the Entirety只適用於夫妻，一人一半。 不過JTWROS在遺產價值計算上有些奇怪的地方。如果業主不是夫妻，而且身故業主無法出示證據證明在購買房產時他付出的成本，那麼整個房產的價值都會算到身故業主的遺產裡。如果碰到這種情況，灣區房子的高價會很容易使身故業主的遺產總額超過五百五十萬美元的免稅額度，而遭搜40%的遺產稅的襲擊。 如果JTWROS的業主是夫妻，那麼不管購買時各自出了多少錢，房產價值的一半算在身故業主的遺產價值裡。 身故業主的那部分房產的繼承成本（cost basis）也會有當初的購買價提升為業主身故時的市價。這對於繼承人相當有利。如果房子在業主生前增值不少，繼承人在第二天就把繼承的部分賣掉套現，那他可以逃掉增值稅。當然，其他活著的業主享受不到這樣的優惠。他們在出售自己的那部分房產時還是要用原先的買進價為成本。 Community Property Community Property with Right of Survivorship 這兩種持有方式在夫妻中第一個身故人身故時會把房產的一半計算在身故人的遺產價值裡。這一點和JTWROS類似。不過整個房子的cost basis（而不只是身故人的那一半）提升到市價。這比JTWROS好處更大。 房地產的持有方式還有很多其他類型，比如一信託的方式持有。美國稅法及法律複雜。而每個人的情況不同。這篇文章想起到拋磚引玉的作用。

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